De dienst Ruimtelijke Ordening maakte het bestek 2016/188 op tot opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan 'Het Laar'.
De gemeenteraad verleende in zitting van 27 oktober 2016 goedkeuring aan de lastvoorwaarden, de raming en de gunningswijze van deze opdracht, met name de onderhandelingsprocedure zonder opdracht.
Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 7 november 2016 om de plaatsingsprocedure op te starten en volgende firma's uit te nodigen om deel te nemen aan de onderhandelingsprocedure:
Het college van burgemeester en schepenen gunde de opdracht op 10 april 2017 aan Anteagroup.
Procesverloop
De startnota van het RUP werd door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurd op 21 augustus 2017.
De startnota lag ter inzage voor de bevolking van 4 september 2017 tot en met 2 november 2017. Er werden adviezen ingediend door de gemeentelijke milieuraad en de gemeentelijke landbouwraad. Tevens werden 7 bezwaren / opmerkingen ingediend.
Op 18 september 2017 werd een participatiemoment voor de bevolking georganiseerd. Hiervan werd een verslag gemaakt.
De startnota werd voor advies voorgelegd aan de Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening (Gecoro), het Departement Omgeving, de provinciale Dienst Ruimtelijke Planning, het Agentschap Onroerend Erfgoed, het Departement Landbouw en Visserij, het Agentschap voor Natuur en Bos, de provinciale Dienst Integraal Waterbeleid, het Vlaams Energieagentschap, het Departement Cultuur, Jeugd en Media en Elia.
Volgende adviezen werden ontvangen:
De scopingsnota werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 19 februari 2018, waarbij het college besliste het voorontwerp vrij te geven voor een adviesronde op een plenaire vergadering.
Volgende sectorale instanties verleenden advies:
Op 8 juni 2018 vond de plenaire vergadering plaats waarbij volgende sectorale adviesinstanties aanwezig waren:
Naar aanleiding van de adviezen werd het voorontwerp door de plangroep aangepast.
De gemeenteraad stelde het ontwerp voorlopig vast op 13 september 2018.
Het ontwerp werd bekendgemaakt van 21 september 2018 tot 19 november 2018. Het openbaar onderzoek werd bekendgemaakt door publicatie in 3 kranten kranten, het Belgisch Staatsblad, de gemeentelijke website en het ontwerp lag tijdens de duur van het openbaar onderzoek ter inzage bij de gemeentelijke dienst Omgeving.
Advies Gecoro
De gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening verleende op 29 november 2018 volgend advies:
Advies Elia
Elia deelt mee dat de hoogspanningsleiding 70.710 Mechelen-Schelle vermeld in haar vorig advies van 2 oktober 2017 (referentie GS/N/774958-1) is afgebroken.
Verder heeft Elia geen leidingen in het gebied.
Advies Gecoro:
Het advies van Elia noopt niet tot tekstuele aanpassingen
Standpunt CBS:
Het CBS sluit zich aan bij het advies van de gecoro
Advies Deputatie Antwerpen
Het advies van de Deputatie van Antwerpen 8 november 2018 bevat volgende opmerkingen:
Als er nieuwe trage wegen worden voorzien en/of oude afgeschaft is het belangrijk dat dit volgens de juiste procedure verloopt.
In het dossier moet worden nagegaan worden welke buurt- en voetwegen zich in de omgeving van het plangebied bevinden alsook of de realisatie van het RUP gepaard gaat/kan gaan met de erkenning en/of opening, afschaffing, wijziging en verlegging van buurtwegen in de zin van respectievelijk hoofdstuk I en hoofdstuk III van de Wet op de Buurtwegen van 10 april 1841. Daarbij dient in rekening te worden genomen dat het vaststellen van rooilijnplannen voor buurtwegen in geval van opening, wijziging en verlegging van buurtwegen gebeurt volgens de procedure voorzien in hoofdstuk III van de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen en niet volgens de procedure voorzien in het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van rooilijnen. Een digitale atlas van buurtwegen kan worden gevonden op http://www.provincieantwerpen.be/aanbod/drom/dienst-stedenbouwkundige-beroepen/buurt-en-voetwegen.html (enkel de aanduiding op de analoge documenten hebben juridisch bindende kracht).
Op het grafisch plan is de inkleuring van bestemmingszone ‘art.5 zone voor kasteelpark’ deels aangepast waardoor het gelijkloopt met de perceelsgrenzen. Op sommige punten wordt echter nog gehouden aan de gewestplanbestemming, terwijl de werkelijke invulling landbouwgebied is. De Provincie adviseert om ook hier de bestemmingszone gelijk te laten lopen met de perceelsgrenzen.
Er wordt akkoord gegaan met het voorliggend RUP.
Eveneens dient rekening gehouden te worden met bovenstaande opmerkingen.
Advies Gecoro
De zone die in landbouwgebruik is op (deel van perceel 768) dient deze bestemming te behouden en kan niet omgezet worden tot de bestemming kasteelpark.
Standpunt CBS
Het CBS sluit zich aan bij het advies van de gecoro en stelt voor het volledige perceel 768 in actief landbouwgebruik te houden.
Bezwaarschrift 1 (ondertekend door bezwaarindiener + petitie met 38 handtekeningen)
In het RUP wordt gesteld dat de jeugdlokalen behouden mogen blijven, maar op termijn dienen te verdwijnen om “het groen van het park te laten doortrekken tot aan het kerkplein”. Aan de bestaande lokalen zouden enkel nog 'noodzakelijke' instandhoudingswerken en verbeteringswerken mogen worden uitgevoerd. Dit hypothekeert de werking van de plaatselijke KLJ-beweging die hierdoor geen moderne manier van jeugdwerking kan ontplooien.
In het RUP wordt tevens gesteld dat het gebouw dat gelegen is achter de jeugdlokalen op termijn dient afgebroken te worden, met inbegrip van alle verhardingen. De oprit van deze woning wordt frequent gebruikt door de jeugdverenigingen voor het laden en lossen van materiaal. Dit is immers de meest verkeersveilige oplossing. De jeugdbeweging heeft geen alternatief als losplaats, o.a. door de bushalte van De Lijn en de bocht aan de poort van het jeugdlokaal.
De huidige overeenkomst voor het gebruik van de lokalen loopt - tot behoudens verlenging- af in 2042. De jeugdbeweging wenst deze overeenkomst te kunnen verlengen. De voorschriften van het RUP zijn van die aard dat de werking van de jeugdbeweging op termijn niet gegarandeerd kan worden.
De bezwaarindiener vindt het jammer dat de jeugdbeweging niet geïnformeerd werd bij de totstandkoming van het RUP.
De bezwaarindiener vraagt:
Advies Gecoro
De huidige stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. dienen te worden aangepast:
het woord ‘noodzakelijk” wordt geschrapt uit de stedenbouwkundige voorschriften voor het jeugdlokaal, en te verduidelijken dat alle instandhoudings- en verbeteringswerken worden toegestaan.
Er mag een verharding worden aangelegd tussen de Rumstsestraat en de poort naar de jeugdlokalen, zodat veilig laden en lossen mogelijk is.
Standpunt CBS
Het CBS sluit zich aan bij het advies van de gecoro, en stelt de gemeenteraad voor de stedenbouwkundige voorschriften aan te passen zoals voorgesteld in de gecoördineerde versie van de stedenbouwkundige voorschriften zoals die wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Tevens adviseert CBS een beperkte uitbreiding tot maximum 12,5% van de footprint van het gebouw mogelijk te maken, zodat beperkte werken mogelijk worden indien dit in de toekomst noodzakelijk zou zijn.
Bezwaarschrift 2
Het bezwaarschrift handelt over het onteigeningsplan dat wordt voorzien voor de aanleg van een parking ten noorden van de begraafplaats.
De plannende overheid haalt aan dat er een parkeerproblematiek is rondom de begraafplaats, maar laat na dit aan te tonen. De toelichtingsnota zet evenmin uiteen hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn om de parkeerproblematiek te vermijden.
Indien er al sprake zou zijn van een onteigeningsnoodzaak, kunnen de parkeerplaatsen achteraan het perceel [van de begraafplaats] gerealiseerd worden. Het huidige gewestplan voorziet nog in voldoende ruimte achteraan het perceel waarop de ‘benodigde’ parkeerruimte kan worden voorzien.
Voorliggend RUP kiest voor de meest hinderlijke inrichtingswijze en zet het thans onbenutte deel van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen ten oosten van de begraafplaats om naar landbouwbestemming, om vervolgens een deel van het herbevestigd agrarisch gebied in te nemen door middel van onteigening.
De alternatieven in het alternatievenonderzoek worden op onzorgvuldige wijze onderzocht. Er wordt onvoldoende onderzocht waarom de resterende ruimte in de zone voor gemeenschapsvoorzieningen niet gebruikt kan worden, en er wordt niet aangetoond waarom een onteigening noodzakelijk zou zijn. De beschrijvende nota is louter beschrijvend.
De plannen voorzien dat het perceel van de bezwaarindiener deels bestemd wordt naar open landbouwgebied en deels als zone voor kasteelpark. Een deel van het perceel wenst het gemeentebestuur daarenboven te onteigenen. Hierdoor wordt de waarde van de percelen van de bezwaarindiener naar beneden gehaald.
Enkele meters van het perceel van de aanvrager wordt wel woongebied voorzien. Bovendien zijn recent nieuwe woningen gebouwd aan de overzijde van het perceel van de bezwaarindiener. Bezwaarindieners mogen uit voorgaande redelijkerwijs verwachten dat ook (een deel van) hun perceel wordt omgezet tot woongebied.
Het voorlopig vastgestelde RUP is in strijd met het onteigeningsdecreet, aangezien noch een voorlopig onteigeningsbesluit, noch een projectnota werd opgemaakt, noch bevat de voorlopige vaststelling van het RUP de elementen vervat in artikel 10 van het onteigeningsdecreet.
Aangezien geen (rechtsgeldig) onteigeningsbesluit en projectnota werden opgemaakt, werden deze documenten ook niet bekendgemaakt in een openbaar onderzoek.
Artikel 16 van de grondwet stelt dat uitsluitend tot onteigening kan worden overgegaan 'ten algemenen nutte'. Het voorlopig vastgestelde RUP toont niet aan dat de gewenste onteigening 'ten algemenen nutte' is.
Er is voldoende beschikbare ruimte in de bestaande zone voor gemeenschapsvoorzieningen ten oosten van de begraafplaats. Deze zone wordt trouwens jaarlijks gebruikt voor het evenement Tomorrowland, en de toelichtingsnota haalt aan dat deze zone ook effectief in gebruik zal blijven als parking voor Tomorrowland.
De voorgestelde onteigening is niet 'ten algemeen nutte' maar 'ten privatieve nutte'.
Gemeenten kunnen tot een onteigening overgaan als ze oordelen dat de onteigening noodzakelijk is voor de uitwerking van de infrastructuur of het beleid inzake de gemeentelijke aangelegenheden. De overheid maakte geen afzonderlijk onteigeningsbesluit op, en beweert slechts dat er een parkeerproblematiek bestaat rond de begraafplaats. De toelichtende nota verklaart niet hoeveel parkeerplaatsen vereist zijn.
Onteigening is daarenboven niet noodzakelijk om de (niet aangetoonde) doelstelling te verwezenlijken. Er is immers een niet ontwikkelde zone die reeds in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen is gelegen. Er wordt geopteerd deze zone niet te ontwikkelen, maar in plaats daarvan herbevestigd agrarische gebied in te nemen, op eigendom van een particulier die hiervoor onteigend dient te worden. Aangezien er voldoende ruimte is om de door de overheid gewenste parkeerplaatsen in te richten in de bestaande zone voor gemeenschapsvoorzieningen, is er geen onteigeningsnoodzaak.
De onteigeningsvergoeding dient een geobjectiveerde waarde, maar tevens de subjectieve waarde van een goed te vertegenwoordigen, en tevens dient de toekomstwaarde in rekening te worden gebracht, evenals de wederbeleggingsvergoeding en de wachtinteresten.
Uit de stukken blijkt niet dat de overheid rekening heeft gehouden met de onteigeningsvergoeding. Nochtans zijn voorafgaande onderhandelingen decretaal vereist.
Het is bezwaarindieners niet duidelijk of een begroting werd opgemaakt voor de onteigeningsvergoeding en of deze werd gebudgetteerd.
Bezwaarindieners nodigen de onteigenende overheid uit hierover zo spoedig mogelijk samen te zitten, onder voorbehoud van alle rechten van bezwaarindienende partijen, onder meer de betwisting van de wettigheid van het RUP.
Advies Gecoro
De gecoro gaat akkoord een parking aan te leggen op de voorziene zone ten noorden van de begraafplaats. De toelichtingsnota dient de vereiste grootte van de parking verder te verduidelijken, en adviseert dat de grootte van de zone van de parking in overeenstemming moet zijn met de parkeerbehoefte. De parking dient optimaal aangelegd te worden qua ruimtegebruik, de rest dient aangelegd te worden als groenzone.
Standpunt CBS
Uit juridisch nazicht blijkt dat de opmerking in het bezwaarschrift terecht is en dat Anteagroup onder meer een afzonderlijke projectnota had moeten opmaken inzake de onteigening. Het voorlopig vastgestelde onteigeningsplan is bijgevolg niet wettig vastgesteld zodat het vatbaar is voor vernietiging. Het college doet bijgevolg afstand van het onteigeningsplan.
Uit de gegevens van de dienst Bevolking blijkt dat in 2018 tot dusver 49 plechtigheden plaatsvonden (periode 1 januari – 30 november). In 2017 vonden 50 plechtigheden plaats.
Het Nederlandse CROW-richtlijnenboek 317 met parkeerkencijfers, dat in deze context voldoende relevant is, geeft voor begraafplaatsen in randstedelijk gebied en buitengebied een behoefte aan van minimum 25 tot maximum 35 parkeerplaatsen gemiddeld per uitvaart. Aangezien momenteel slechts één parkeerplaats aanwezig is, is het duidelijk dat er een acuut gebrek aan parkeerplaatsen aanwezig is bij de begraafplaats.
Het CBS sluit zich aan bij het advies van de gecoro, en stelt de gemeenteraad voor de tekst aan te passen zoals voorgesteld in de gecoördineerde aanpaste versie van de toelichtingsnota zoals die aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.
Het college van burgemeester en schepenen doet afstand van het onteigeningsplan.
Het college van burgemeester en schepenen legt het ontwerp van Ruimtelijk Uitvoeringsplan Het Laar voor aan de gemeenteraad voor definitieve vaststelling, met de door het college voorgestelde aanpassingen in de gecoördineerde versie die aan de gemeenteraad wordt voorgesteld.
De gemeenteraad stelt het plan bestaande juridische toestand definitief vast.
De gemeenteraad stelt de toelichtingsnota definitief vast.
De gemeenteraad stelt het grafisch verordenend plan definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 0 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 1 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 2 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 3 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 4 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 5 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast.
De gemeenteraad stelt artikel 6 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 7 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 8 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 9 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 10 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 11 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 12 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 13 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
De gemeenteraad stelt artikel 14 van de stedenbouwkundige voorschriften definitief vast
Het RUP wordt samen met het besluit van de Gemeenteraad en het volledig advies van de Gecoro onmiddellijk na de definitieve vaststelling doorgestuurd naar de Deputatie van de Provincie Antwerpen, het Departement Omgeving en de Vlaamse Regering.