Het lokaal bestuur neemt deel aan de Intergemeentelijke Vereniging Lokaal Woonbeleid, IVLW Rivierenland. Tijdens de zitting van 20.06.2019 heeft de gemeenteraad het subsidiedossier goedgekeurd, waardoor de gemeente akkoord is gegaan met het verderzetten van de werking van de IVLW en het uitvoeren van de verplichte en aanvullende activiteiten, zoals vermeld in het BVR lokaal woonbeleid van 16 november 2018. Door het onderschrijven van het subsidiedossier engageert de gemeente zich ervoor minstens volgende activiteiten uit te voeren:
Het lokaal bestuur stelt het belang van een goede woningkwaliteit in private huurwoningen voorop. De huurwoningen op het grondgebied moeten voldoen aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Het lokaal bestuur wenst de lopende acties hierrond verder te zetten. De gemeente koos tijdens de gemeenteraad van 26.03.2015 ervoor een verplichting op het conformiteitsattest in te voeren voor private huurwoningen. Na een intergemeentelijke evaluatie van de verordening tijdens de stuurgroep en huisvestingsambtenarenoverleg is er beslist het reglement aan te passen.
De verplichting van het conformiteitsattest is gefaseerd ingevoerd op basis van het afsluiten van een nieuw huurcontract en de ouderdom van de private huurwoning. De oudste woningen (50 jaar en ouder) werden eerst (2015-2019) gecontroleerd. Begin 2020 werd er overgeschakeld naar woningen van 40 jaar en ouder. Na evaluatie is er gekozen om de huidige fase in de verordening (woningen van 40 jaar en ouder) te verlengen tot en met 2025. Daarnaast zullen huurwoningen van 20 jaar en jonger vrijgesteld worden van de verplichting. De huidige energetische en bouwnormen zorgen ervoor dat deze woningen van behoorlijke kwaliteit zijn.
In de verordening die ter goedkeuring voorligt, wordt ook de geldigheidsduur van het conformiteitsattest aangepast. De geldigheidsduur wordt bepaald aan de hand van het aantal gebreken op het technisch verslag. De gebreken worden ondergebracht in 3 categorieën in het technische verslag van Wonen-Vlaanderen:
Het nieuwe technische verslag van Wonen-Vlaanderen gaat in voege op 1.01.2021 en geeft de woningonderzoeker meer vrijheid om in te spelen op de specifieke problemen in de (huur)woning.
In de verordening wordt er, om de geldigheidsduur van een conformiteitsattest te bepalen, gewerkt met 2 termijnen: 5 en 10 jaar.
De conformiteit van de woningen wordt vastgesteld door bevoegde personen (woningcontroleurs), aangeduid door de burgemeester, in het daartoe bestemde aanstellingsbesluit.
De kostprijs van het conformiteitsattest wordt bepaald in het gemeentelijk retributiereglement. De gemeente kan er ook voor kiezen het conformiteitsattest gratis af te leveren.
Om de verplichting meer draagkracht te geven, heeft de gemeenteraad op 19.12.2019 het belastingreglement op het niet hebben van een conformiteitsattest goedgekeurd. De eigenaar-verhuurders die het nalaten een conformiteitsattest aan te vragen of het nalaten hun woning in orde te brengen met de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode, worden belast. Het belastingreglement wordt ook opnieuw voorgelegd aan de gemeenteraad, aangezien het dient aangepast te worden aan de nieuwe fasering opgenomen in de verordening conformiteitsattesten.
Met de invoering van de Vlaamse Codex Wonen vanaf 01/01/2021 wijzigt ook de technisch verslag voor de uitvoering van een woningkwaliteitsonderzoek. Dit biedt de woningcontroleur meet interpretatiebevoegdheid van de situatie van de huurwoning.
Uit de evaluatie van de verordening is is gebleken dat de huidige verordening onwerkbaar wordt als de vooropgestelde termijnen worden behouden. Conform de huidige verordening moet elke huurwoning ouder als 40 jaar over een conformiteitsattest beschikken. Voor de periode 2023 - 2024 is voorzien elke huurwoning van 30 jaar en ouder, en vanaf 2025 alle huurwoningen. In 2019 zijn in de gemeente Rumst 208 verhuisbewegingen naar een huurwoning geregistreerd, 112 hiervan waren naar een woning ouder als 50 jaar.
Op basis van de afspraken in de subsidieverlenging van IVLW Rivierenland heeft de gemeente Rumst recht op een contingent van 41 technische controles van een woning. Indien dit contingent is opgebruikt, dient de gemeente de technische controles zelf uit te voeren, of kan de gemeente bijkomende controles inkopen bij Igean a rato van €275,00 per controle.
Om de huidige timing in de verordening aan te houden en het effectief realiseren van deze controles zou betekenen dat de gemeente op termijn jaarlijks nog ongeveer 150 zelf moeten uitvoeren of deze controles extern moeten inkopen. Een voltijds woningcontroleur kan jaarlijks ongeveer 200 dossiers verwerken. De vraag kan ook gesteld worden van de afgifte van een conformiteitsattest voor elke huurwoning wenselijk is en financieel haalbaar is voor de gemeente.
Naar aanleiding va het nieuw technisch verslag wordt gekozen voor een variabele duur van een conformiteitsattest. Er wordt voorgesteld om te werken met 2 termijnen. Voor de woningen die minder dan of gelijk aan 4 gebreken vertonen in categorie 1, wordt een conformiteitsattest van 10 jaar afgeleverd. De woningen met meer dan 4 gebreken (en minder dan 7 gebreken) in categorie 1, maar niet ongeschikt of onbewoonbaar zijn (geen gebreken in categorie 2 of 3), krijgen een conformiteitsattest van 5 jaar.
Eigenaars van huurwoningen die dus goed in orde zijn worden hierdoor beloond met een conformiteitsattest dat 10 jaar geldig is. Dit voorstel beperkt ook een aantal overbodige controles en jaagt een verhuurder niet nodeloos op kosten.
2. Juridisch kader
Elke eigenaar/verhuurder die een woning verhuurt of te huur of ter beschikking stelt als hoofdverblijfplaats of met het oog op de huisvesting van een of meer studenten, moet voor elke wooneenheid een geldig conformiteitsattest kunnen voorleggen.
Deze verplichting wordt gefaseerd ingevoerd voor alle nieuwe verhuringen en op basis van de leeftijd van de huurwoning:
2021-2025: woningen van 40 jaar en ouder
2026-2028: woningen van 30 jaar en ouder
2029: woningen van 20 jaar en ouder
De geldigheidsduur van het conformiteitsattest voor woningen en kamers is afhankelijk van het aantal gebreken in categorie 1 op het technisch verslag:
</= 4 gebreken is 10 jaar
>/= 5 gebreken is 5 jaar
De kostprijs van het conformiteitsattest is vastgelegd in het gemeentelijk retributiereglement.
De verordening treedt in werking na de goedkeuring van de gemeenteraad en de goedkeuring van de Vlaamse minister van Wonen, ten vroegste op 1.01.2021.
De gemeenteraad keurt de aanpassing van verordening conformiteitsattesten goed.
De gemeenteraad keurt het reglement op het aanvragen van een conformiteitsattest en het belastingreglement op het niet hebben van een conformiteitsattest.
De aanpassing gaat in op 1.01.2021.